Переуступка

Переуступка (Цессия)

Есть много разных мнений по поводу приобретения квартир в новостройках по переуступке (цессии). Одни говорят, что переуступка - это огромные риски  (квартира может быть продана с нарушением прав третьих лиц, из-за чего сделку могут признать недействительной), другие -смотрят на такой способ покупки как на возможность купить квартиру по выгодной цене и в понравившемся жилом комплексе.

Для начала давайте определим, что такое переуступка (цессия), к какими формами договоров она применима.

 Переуступка (цессия) это:

Переуступка прав требования (цессия) -  это переход прав и, что важно, обязанностей перед застройщиком от продавца квартиры (физического или юридического  лица) к новому собственнику (физическому или юридическому лицу).

Переуступка (цессия) применима к следующим формам договоров:

Договора переуступки можно заключить в независимости от того, по какой схеме квартира приобреталась ранее (ДДУ, ЖСК, договора инвестирования и др.)

Мы будем рассматривать особенности таких сделок по переуступке на примере ДДУ и ЖСК, так как данные схемы наиболее распространённые, с точки зрения надежности и прозрачности хорошо себя зарекомендовали на практике.

Можно отметить, что переуступка по ДДУ является наиболее прозрачной и удобной, и основной плюс в том, что данный договор регистрируется в Росреестре. С договорами ЖСК основная сложность в подготовке документов для сделки, и чтобы ничего не упустить, лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

 Переуступка от физических и юридических лиц.

Переуступка может быть как от физического лица, так и от юридического (подрядчики, инвестиционные компании, паевые фонды и т.д.). Для рынка недвижимости очень частое явление, когда некоторые застройщики оплачивают услуги подрядчиков не деньгами, а квартирами. Или, например, какая-либо инвестиционная компания выкупает определенное количество квартир на начальном этапе и продает в то время, когда высокий уровень готовности за более высокую цену. Как правило, квартиры от подрядчиков продаются дешевле, чем цена у застройщика. Это один из факторов, который привлекает потенциальных покупателей.

 Переуступка (цессия): возможные риски.

Приобретение квартиры по переуступке, как в общем-то и приобретение квартиры на этапе строительства, всегда будет связанно с определенным рисками. К первостепенным рискам относятся история самого застройщика, его репутация и надежность.

 К второстепенным рискам - добропорядочность продавца квартиры, законность основания права требования и его документальное подтверждение.

На практике происходили случаи, когда приобретая квартиры от подрядчиков, в последствии, очень долго судились с ними, чтобы получить свои квартиры. Конкретный пример данной практики заключался в том, что подрядчик продал квартиру по переуступке, которую якобы получил от застройщика за определённый объем работ, а застройщик посчитал, что объем работ не соответствует их договоренностям. В итоге суд между подрядчиком и застройщиком, а для покупателя потраченные время и деньги.

При приобретении квартиры по переуступке у физических лиц лучше сделать правовую экспертизу для того, чтобы удостовериться, что никого не обделили в его правах и сделку, в будущем, нельзя было оспорить.

 Переуступка (цессия): плюсы.

Как ни странно, но при наличии определенных рисков у переуступки есть и масса плюсов. Например, квартиры по переуступке очень часто приобретают получатели социальных выплат , так как для использования субсидии готовность дома должна составлять не менее 70% . Как правило, к  этому этапу большинство квартир застройщиком уже проданы.

На этапе закладки фундамента квартиру можно приобрести по очень выгодной цене и по мере того, как готовность дома будет увеличиваться, квартиру можно продать, не дожидаясь оформления документов на собственность. При этом квартира будет стоить на 15% - 25% дороже .

 Приобретение квартир по переуступке (цессии) возможно в том числе и с участием ипотечных средств, однако, количество банков, способных предложить такие программы пока совсем немного.

 Если подводить итог всего вышесказанного, то переуступка будет интересна как тем кто её продает, так и тем, кто её покупает, однако, при выборе такой квартиры нужно учитывать возможные риски и сводить их к минимуму путем тщательной проверки документов.