Особенности предварительного договора долевого участия

20 июня 2014

Многие строительные компании используют  форму предварительного договора долевого участия (ПДДУ)  достаточно активно и делают это по различным причинам.  Кто-то хочет  побыстрее открыть продажи, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то хочет таким образом скрыть свои темные стороны. В этой статье мы будем разбираться в чем же суть ПДДУ, для чего он нужен и какие риски он в себе несет.

Итак, что  же такое ПДДУ:

Предварительный Договор Долевого Участия (ПДДУ) – это договор, предметом которого являются обязательства сторон заключить в будущем основной Договор Долевого Участия на условиях, предусмотренных в ПДДУ.

По своей сути это совершенно разные договора: ПДДУ - это договор о намерении заключить основной договор, ДДУ- это договор, который регистрируется в Росреестре и в нем четко прописаны обязанности застройщика и права дольщика в соответствии с 214 ФЗ РФ.

Для чего нужен ПДДУ.

Застройщики, которые работают с ПДДУ, как правило, не скрывают причину заключения ПДДУ, а не ДДУ . Обычно такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. На самом деле в этом не всегда виноват застройщик, иногда и местная администрация по различным причинам затягивает сроки получения документации. Однако ключевую роль должна играть репутация застройщика, так как за отсутствием этого разрешения могут скрываться другие серьезные проблемы: например, не оформлены права на  земельный участок для строительства, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены требования технических условий для подключения коммуникаций и т.д. В этом случае гарантий того, что разрешение на строительство будет вообще получено разумеется нет.

Иногда ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что документы у застройщика в порядке, но по разным соображениям он хочет получить денежные средства от дольщика до регистрации основного ДДУ. Характерным признаком технического ПДДУ является небольшой срок для заключения основного ДДУ – не больше двух-трех месяцев. В этом случае риск минимален.

ПДДУ практикуют и крупные и мелкие строительные компании. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых документов, а раз так нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие – потому что недостаточно средств на начальном этапе строительства.

Особенности ПДДУ

Покупка квартиры по предварительному договору участия в долевом строительстве считается одной из самых рискованных сделок. Несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек не убывает, скорее наоборот.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 кв.м существенно ниже. Тем не менее, при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация.

 

Предварительный договор обязательно должен содержать:

1. Обязательство сторон заключить основной договор;                                                                                                          

2. Срок заключения основного договора.

3. Сроки получения разрешительной документации застройщиком.

4. Существенные условия основного договора (ДДУ) в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Как правило, основной ДДУ является приложением к ПДДУ.

Стороной застройщика и в ПДДУ и в основном договоре должно быть одно и то же юридическое лицо, и это лицо должно быть фактическим застройщиком.

Существенные условия основного договора, включаемые в ПДДУ, должны позволять точно установить объект, в отношении которого будет заключен ДДУ, его цену, срок передачи, гарантийный срок. В противном случае, такой договор суд может признать недействительным.

ПДДУ не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сам по себе не является основанием требовать от застройщика что-то, кроме заключения основного ДДУ.

 

Не соблюдение ПДДУ (предварительно договор долевого участия).

ПДДУ считается нарушенным (неисполненным), если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Подводя итог вышесказанному: при приобретении квартиры по ПДДУ надо в первую очередь понимать, что это не основной ДДУ с регистрацией в росреестре, а в большинстве случаев всего лишь переходный этап при  заключения основного ДДУ. Если говорить о рисках этой формы договора, то они как и любые другие риски связанные с приобретением квартиры на этапе строительства конечно же присутствуют. Для того, чтобы свести эти риски к минимуму предпочтение стоит отдавать застройщикам имеющим хорошую репутацию и самое главное положительную практику работы с этой формой.

 

 

На ваши вопросы готовы ответить:

    Задать вопрос

    Кому
    Руководитель департамента ипотечного кредитования
    Ваше имя*
    Телефон
    Электронная почта*
    Вопрос*
    Контрольное число*